Een particulier koopt een monumentaal woon-winkelpand voor € 2.900.000. Hij rekent tegen normaal tarief overdrachtsbelasting af en maakt direct bezwaar omdat hij vindt dat voor het hele pand het 2%-tarief voor woningen moet gelden. De Belastingdienst verleent slechts teruggave voor het woongedeelte. Wat zegt de rechter?
Feiten
Het pand is in 1800 gebouwd als winkelhuis. In 1966 werd de pui aangepast en werd de indeling van de verkoopruimte op de begane grond en het magazijn op de 1e verdieping aangepast. In 1997 werden de binnenwanden en het wc-blok op de begane grond aangepast. Het pand staat sinds 1966 in de Rijksmonumentenlijst met de vermelding: ‘huis met lijstgevel, vensters in hardsteen op horizontale profiellijsten. Pui modern’.
Ten tijde van de verkrijging is in het pand een filiaal van een winkelketen gevestigd. Het pand telt vier bouwlagen. De winkel maakt gebruik van de begane grond en 35 m2 van de 1e verdieping. De overige verdiepingen staan leeg. De enige toegang tot de onroerende zaak is de winkeldeur.
Splitsing in winkeldeel en woondeel?
De Belastingdienst is van mening dat het pand moet worden gesplist in een winkeldeel en een woondeel. Het winkeldeel op de begane grond heeft immers nooit de aard van bewoning gehad dan wel is de aard van bewoning door de verbouwingen in de loop der jaren verloren gegaan. Volgens de Belastingdienst zijn meer dan beperkte aanpassingen vereist om het winkeldeel weer geschikt te maken voor bewoning. Zo is de pui niet geschikt voor een woonhuis en is er geen kookvoorziening aanwezig.
Als eerste zijn partijen verdeeld over de vraag of het pand in zijn geheel oorspronkelijk een woning was. De rechter is met de particulier van oordeel dat het pand als een geheel moet worden beoordeeld. Het pand is nooit gesplitst in een woon- en winkeldeel. Er is slechts één ingang en de bovenverdiepingen zijn alleen via de winkel te bereiken. Dit is nooit anders geweest. De stelling van Belastingdienst dat het pand gesplitst moet worden in een winkeldeel en een woondeel volgt de rechter daarom niet.
Gelet op de vroegste documentatie over het pand acht de rechter aannemelijk dat de onroerende zaak oorspronkelijk als een woonhuis is gebouwd. Het pand zaak is in de Rijksmonumentenlijst ook als woonhuis geregistreerd.
Pand als geheel geen woning meer?
De rechter komt dan toe aan de vraag of het pand als geheel door de verschillende verbouwingen de aard van woning heeft verloren.
Een onroerende zaak die oorspronkelijk is gebouwd als woning, maar nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Een volledig herstel naar de oude toestand is niet vereist.
De op de bovenverdiepingen aanwezige leidingen passen bij een gebruik voor bewoning. De Belastingdienst heeft de bovenverdiepingen ook als woning aangemerkt. Enkel het sanitair en de kookgelegenheid moeten worden aangesloten om de onroerende zaak geschikt te maken voor bewoning. Als het pand als een woning zal worden gebruikt hoeft de moderne pui naar het oordeel van de rechter niet ingrijpend te worden aangepast om te bereiken dat het pand niet langer de uitstraling van een winkel heeft. Een moderne pui past bij een hedendaagse woning.
Conclusie
Er zijn niet meer dan beperkte aanpassingen nodig om het pand als geheel weer geschikt te maken voor bewoning. Dit betekent dat het tarief van 2% van toepassing is op het gehele pand. De particulier heeft recht op een forse teruggave.
Let op: Wederom heeft de belastingdienst moeite met het verlaagde tarief in de overdrachtsbelasting voor woningen. De rechter corrigeert dit.
